전세보증금 못 받을 때 — 대항력·우선변제권·임차권등기명령

전세·월세 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 상황. 주택임대차 보호법은 임차인을 지키기 위한 장치를 두고 있습니다. 핵심은 대항력, 우선변제권, 임차권등기명령 세 가지입니다.

1. 대항력 — 집주인이 바뀌어도 버티는 힘

주택의 인도(점유) + 전입신고를 하면 그 다음 날 0시부터 대항력이 생깁니다. 대항력이 있으면 집이 팔려 집주인이 바뀌어도 새 집주인에게 임차권을 주장하고 보증금을 받을 때까지 살 수 있습니다.

2. 우선변제권 — 경매 시 먼저 배당받는 힘

대항력 요건에 더해 확정일자(주민센터·등기소·온라인)를 받으면 우선변제권이 생깁니다. 집이 경매로 넘어가도 확정일자 순위에 따라 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 배당받습니다. 그래서 이사 당일 전입신고 + 확정일자를 함께 받는 것이 중요합니다.

3. 임차권등기명령 — 이사 가도 권리 유지

계약이 끝났는데 보증금을 못 받은 채 이사를 가야 한다면, 그냥 전출하면 대항력·우선변제권을 잃습니다. 이때 법원에 임차권등기명령을 신청해 등기를 마치면, 이사를 가더라도 기존의 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다.

4. 그 밖의 대응 수단

• 내용증명 — 보증금 반환을 공식 요구하고 근거를 남깁니다.
• 지급명령·보증금반환청구소송 — 판결·집행권원을 받아 강제집행으로 회수합니다.
• 전세보증금 반환보증 가입자라면 보증기관에 이행을 청구할 수 있습니다.